ここでは不動産の価値を評価するための種類と方法、および、地価公示についてまとめます。他の項目、法令については以下のページから確認してください。例年1問出題される。
| 宅建士試験対策 | 規制関連法令と税のゴロ合わせ |
不動産鑑定評
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正常価格 |
通常の市場価格 |
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限定価格 |
吸収・分割する場合の価格 |
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特定価格 |
投資採算性、民事再生家で早期売却する際に用いる |
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特殊価格 |
文化財などの市場性を有しない不動産価格 |
用途的地域
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近隣地域 |
生活と活動とに関し、地域的にあるまとまりを示している地域 価格の形成に直接影響を与えるような特性を持つ |
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類似地域 |
近隣地域の特性と類似する特性を有する地域 |
鑑定評価手法
複数の鑑定評価手法を適用して求める
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原価法 |
減価修正（耐用年数に基づく定額法、観察原価法がある）してゆき、求める |
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取引事例比較法 |
取引事例から適切に選択し適時修正を行って求める |
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収益還元法 |
将来生み出すと考えられる純収益の総和から求める |
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直接還元法 |
証券化不動産についてはDCF法と併せて適用 |
地価公示
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公示価格 |
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1月1日時点の標準地（通常と認められる土地）の正常な価格 借地権等の権利がついていてよいが、権利を無視し、更地として評価する 公示価格を指標として取引を行うよう努めること 不動産鑑定士は公示価格を規準として正常価格を求めなければならない |
公示価格の決定の流れ
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① |
土地鑑定委員会が、公示区域（都市計画区域外も指定可）内から標準値を選定 ※規制区域を除く都市計画区域内外に公示区域が指定される
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② |
2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価 以下3点の全てを勘案して不動産鑑定士が行う 近傍類地の取引価格から算定される推定価格 近傍類地のち大東から算定される推定価格 同等の効用を有する土地の造成に要する推定費用額 |
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③ |
鑑定評価額をもとに、土地鑑定委員会が正常な価格を判定 |
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④ |
土地鑑定委員会が官報で公示し、市町村長に書面と図面を送付 |
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⑤ |
市町村長は3年間、書面と図面を一般の閲覧に供する |
※標準値の選定をする者は、他人の土地に立ち入ろうとき、3日前までに通知すること